Immobilienblase ?

Der Vergleich einer Immobilienblase mit einer Seifenblase verdeutlicht den Zusammenhang zwischen steigenden Kaufpreisen und einer möglichen Überbewertung des Immobilienmarktes. Ähnlich wie eine Seifenblase platzen kann, wenn zu viel Luft hineingeblasen wird, besteht auch bei einer Immobilienblase die Gefahr eines plötzlichen Zusammenbruchs. Steigende Preise resultieren oft aus einer hohen Nachfrage nach Immobilien, was wiederum zu einer Erhöhung der Angebotspreise führt. Wenn Käufer bereit sind, immer höhere Preise zu zahlen, können sich die Immobilienpreise von ihrem tatsächlichen Wert entkoppeln. Dies kann zu einer kritischen Grenze führen, an der potenzielle Käufer entweder nicht mehr bereit oder aus finanziellen Gründen nicht mehr in der Lage sind, die Preise oder ihre Kredite zu bezahlen. Wenn dieser Punkt plötzlich und unerwartet erreicht wird, spricht man vom Platzen einer Immobilienblase.

Es gibt verschiedene Anzeichen für eine potenzielle Immobilienblase:
- Es gibt einen erheblichen Preisanstieg: Die Preise für Immobilien steigen in rasendem Tempo an und stehen nicht mehr im Einklang mit den Mietpreisen, der Inflation und den durchschnittlichen Einkommen der Bevölkerung.
- Überbewertung von Immobilien: Die stark gestiegenen Preise entsprechen nicht mehr dem tatsächlichen Wert der Immobilie.
- Spekulation nimmt zu: Häuser werden vermehrt als schnelle Anlageobjekte gekauft. Oft werden renovierungsbedürftige Immobilien erworben und nach der Renovierung zu einem höheren Preis weiterverkauft. Günstig wirkt sich dies aus, wenn alternative Anlagemöglichkeiten wie niedrige Zinsen für Spareinlagen an Attraktivität verlieren.
- Mangelnde Bautätigkeit: Wenn zu wenig neue Immobilien gebaut werden, gerät das Verhältnis von Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht, was zu weiteren Preisanstiegen führt.
- Politische Maßnahmen zur Gegensteuerung: Wenn die Regierung Maßnahmen ergreift, wie vermehrte Neubauprojekte, deutet dies darauf hin, dass sie eine mögliche Immobilienblase erkennt und dagegenwirken möchte.

Ob es in Deutschland derzeit zu einer Immobilienblase kommt oder diese gar kurz vor dem Platzen steht, darüber sind sich Experten nicht einig. Es gibt jedoch einige Punkte, die dafür sprechen:

- Die Kaufpreise für Immobilien sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Allerdings kam es aufgrund der hohen Inflation und steigenden Bauzinsen teilweise zu leichten Preisrückgängen. Im 4. Quartal 2023 haben diese Preisrückgänge jedoch weitgehend nachgelassen. Ein Grund dafür ist, dass die Zinsen zwischenzeitlich wieder etwas gesunken sind. Grundsätzlich ist das Preisniveau für Immobilien in Deutschland jedoch immer noch hoch.

- Nach Einschätzung der Bundesbank waren Immobilien in Deutschland 2022 zwischen 25 und 40 Prozent überbewertet. Die Kaufpreise lagen also höher als angemessen. Die Bundesbank warnte bereits seit langer Zeit vor einer Immobilienblase und hat Maßnahmen für den Fall eines möglichen Platzens vorbereitet.

- Einige Experten sehen auch bestimmte politische Maßnahmen als Indiz dafür, dass die Bundesregierung eine gewisse Blasengefahr erkennt. So wurde im Jahr 2017 ein Gesetz erlassen, das der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Befugnis gibt, durch Eingriffe in den Immobilienmarkt Spekulationsblasen entgegenzuwirken. Die Finanzaufsichtsbehörde hat bereits reagiert und strengere Regeln eingeführt: Seit dem 1. April 2022 müssen Banken in Deutschland als Vorsichtsmaßnahme für mögliche Rückschläge in den kommenden 12 Monaten einen zusätzlichen Kapitalpuffer bilden. Auch die Einführung der Grundsteuer C ab 2025 soll Spekulationen mit Grundstücken einen Riegel vorschieben. Denn die neue Grundsteuer ermöglicht es den Kommunen, für baureife Grundstücke einen höheren Steuersatz festzulegen, wenn keine Bebauung erfolgt.

Obwohl es Anzeichen für eine Blasengefahr gibt, sprechen auch gewichtige Argumente und die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt stark gegen eine Immobilienblase in Deutschland:

- Das Hauptargument, das eindeutig gegen eine Immobilienblase spricht, ist die Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt. Obwohl die Nachfrage sinkt, übersteigt sie weiterhin das Angebot an Immobilien. Dies wird sich voraussichtlich nicht so schnell ändern, da der Neubau von Wohnraum stagniert. Es fehlen bundesweit rund 800.000 Wohnungen, und auch das Ziel der Regierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen, wurde auch im Jahr 2023 deutlich verfehlt.

- Durch die gestiegenen Zinsen und die hohen Kaufpreise nimmt auch die Nachfrage nach Wohneigentum derzeit ab.

- Die gesunkenen Kaufpreise führen dazu, dass sich die Entkopplung von Kauf- und Mietpreisen nicht weiter verstärkt. Dadurch entspannt sich die Gefahr einer Immobilienblase.

- Die Vergaberichtlinien für Darlehen in Deutschland sind recht streng. Menschen mit schlechter Bonität erhalten keinen Kredit leichtfertig. Daher ist ein Zusammenbruch wie in den USA im Jahr 2007 hierzulande nicht zu erwarten.

Die Experten sind sich nicht einig, ob es tatsächlich eine Blasengefahr in Deutschland gibt. Sie gehen jedoch nicht von einem plötzlichen Preisabsturz aus.

Experten gehen davon aus, dass die Blasengefahr derzeit abnimmt, da Miete und Preis wieder zusammenfinden. Es gibt immer weniger gefährdete Regionen. Die Nachfrage übersteigt trotz sinkender Preise weiterhin das Angebot, was hauptsächlich auf den stagnierenden Neubau zurückzuführen ist.

Der Wert des Geldes sinkt kontinuierlich mit steigender Inflation. Dies führt dazu, dass sich die Bürger immer weniger leisten können, da viele Dinge teurer werden. Infolgedessen beeinflusst die Inflation auch die Möglichkeit einer Immobilienblase in Deutschland. Denn wenn weniger Menschen in der Lage sind, sich eine Immobilie oder eine Baufinanzierung leisten zu können, nimmt die Nachfrage ab. Dies könnte potenziell dazu führen, dass eine Immobilienblase platzt.

Um eine Immobilienblase zum Platzen zu bringen, muss die Nachfrage ausreichend stark zurückgehen. Beispielsweise, weil die angebotenen Preise nicht länger von interessierten Käufern gezahlt werden können oder wollen.

Nachdem die Bauzinsen seit 2022 kontinuierlich gestiegen sind und die Immobilienpreise mit etwas Verzögerung gesunken sind, scheint sich diese Entwicklung im 4. Quartal 2023 stabilisiert zu haben. Die Zinsen sind wieder leicht gesunken und es wird erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Laufe des Jahres 2024 den Leitzins senken wird. Dennoch liegen die aktuellen Zinsen immer noch deutlich über den extrem niedrigen Zinssätzen vergangener Zeiten. Für manche Kreditnehmer könnte dies zu einem Problem werden, insbesondere bei Anschlussfinanzierungen. Die Zinsbelastung kann sich in diesem Fall erheblich erhöhen und es besteht das Risiko, dass der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Im schlimmsten Fall droht dann die Zwangsversteigerung.

Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte oder muss, hat wahrscheinlich mit erheblichen finanziellen Einbußen zu rechnen, aufgrund des geplatzten Immobilienmarktes. Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Immobilie zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft werden muss als der ursprüngliche Kaufpreis.
Daher sollte man, wenn es nicht zwingend erforderlich ist, den Verkauf der Immobilie in Erwägung ziehen und vorerst eine Vermietung in Betracht ziehen. Sobald sich der Markt erholt hat, kann man erneut über einen Verkauf nachdenken.

Für Sie als Kaufinteressent ist das Platzen einer Immobilienblase grundsätzlich nicht negativ. Allerdings ist hierbei das richtige Timing entscheidend. Denn wenn Sie nach dem Kauf einer Immobilie feststellen, dass die Preise weiterhin sinken, verliert auch Ihr neues Eigenheim schnell an Wert. Es besteht also die Möglichkeit, dass Sie als Immobilienkäufer finanzielle Verluste hinnehmen müssen.

In Zeiten sinkender Immobilienpreise sollten Sie als Kaufinteressent nicht nur die Preisentwicklung im Auge behalten, sondern auch die Finanzierungskonditionen im Blick haben. Denn steigen die Kreditkosten wieder an, kann es sein, dass Ihnen die Rückzahlung des Darlehens nicht mehr möglich ist.